En épocas recientes se ha escuchado hablar cada vez con mayor frecuencia, de un fenómeno urbanístico que está transformando el desarrollo inmobiliario en nuestra metrópolis. Se trata de la posibilidad de vender, adquirir y ceder los derechos de uso del espacio localizado verticalmente sobre un terreno determinado.
El término “Air rights” fue inventado por los planificadores urbanos estadunidenses Michael Bernard, Arthur Hall y Richard Leyden en los años cincuenta, basado en un concepto legal inglés que data del siglo XVIII, mediante el cual se reconoce como extensiva la propiedad del espacio localizado verticalmente encima o debajo de un plano horizontal imaginario al dueño del suelo, hasta donde sea posible su aprovechamiento desde el punto de vista técnico. Hoy en día dicha explotación del suelo se regula mediante el coeficiente de utilización del suelo, que resulta de la multiplicación del area del terreno por el area máxima de construcción permitida en los planes urbanos específicos de la ciudad donde se encuentra el terreno.
En la ciudad de México los derechos de aire son transferibles mediante dos mecanismos. El primero de ellos se denomina “Polígono de actuación”, el cual consiste en la adquisición de los derechos para construir más niveles de los permitidos en los planes locales, previo acuerdo con los propietarios de otro terreno que haya decidido cederlos o no pueda utilizarlos, como un área verde o un edificio protegido por los catálogos del patrimonio histórico. Mediante este sistema, el lote en cuestión se beneficia del espacio no utilizado por otro, con previo acuerdo entre ambas partes. El segundo mecanismo es más complejo y novedoso, se le llama “Siistema de actuación por cooperación”. Consiste en la “importación” regulada por un fideicomiso paraestatal, del “aire” no utilizado de una zona de la ciudad diferente de aquella donde se localizan los predios beneficiados, o bien la redristibución de los coeficientes dentro de la misma demarcación. Con dicho sistema se crea un fideicomiso administrado por el gobierno al que deben hacer aportaciones los particulares que desean adherirse al programa para obtener beneficios para el potencial de desarrollo de sus propiedades, el cual se invierte en servicios públicos, infraestructura vial, areas verdes o transporte público.
El primero de dichos proyectos de mejoramiento y regeneración urbana se llevó a cabo a partir del año 2015 en la colonia Granada, dentro de la delegación Miguel Hidalgo, una zona antiguamente industrial que se convirtió en un polo de vivienda, comercio, oficinas y cultura. Aunque no se han cumplido aún todos su objetivos, sobre todo aquellos que se refieren a servicios públicos, a la movilidad y a la accesibilidad de la zona, se puede decir que va por buen camino, al menos en cuanto a su viabilidad económica.
Lorenzo Rocha
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